A partir de 1º de dezembro de 2026, o condomínio passa a emitir nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e) na cobrança das taxas condominiais.
A data está no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, o ato da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS que organizou o calendário dos documentos fiscais da Reforma Tributária.
Para quem administra condomínios, o boleto que nunca precisou de documento fiscal passa a gerar uma nota todo mês. Num prédio de 120 unidades com um boleto mensal por unidade, isso pode significar 120 notas por mês só naquele CNPJ.
Neste post vou explicar quem precisa emitir a NFS-e de condomínio, o que acontece com o IBS e a CBS sobre a taxa, como a nota é montada e o que precisa estar pronto no sistema de quem emite.
O assunto interessa a administradoras, síndicos profissionais e empresas de software de gestão condominial, e também às administradoras que mantêm sistema próprio, desenvolvido pela TI da casa ou sob medida.
| Data | O que acontece |
|---|---|
| 11/09/2026 | A Nota Técnica 009, versão 1.01, cria o código 99.05.01 para operações de condomínio |
| 01/12/2026 | Começa a obrigatoriedade da NFS-e nas cobranças do condomínio e nas locações |
| 01/12/2026 | Data prevista para o novo layout da NFS-e entrar em produção |
O que é a NFS-e de condomínio?
A NFS-e de condomínio é a nota fiscal de serviço eletrônica que o condomínio edilício emite para documentar as taxas e demais valores que cobra dos condôminos, usando o código 99.05.01 da NFS-e de padrão nacional.
Condomínio edilício é o prédio, residencial ou comercial, ou o conjunto de unidades autônomas que divide áreas comuns. A taxa que ele cobra é um rateio das despesas entre os condôminos, e por isso nunca teve ISS nem nota fiscal.
O código 99.05.01 foi criado pela versão 1.01 da Nota Técnica 009, de 11 de setembro, aprovada pelo Ato Técnico Conjunto nº 7, publicado em 1º de outubro.
A descrição oficial é "Operações Condominiais (taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício, desde que não caracterizem operações enquadradas em outros códigos de tributação nacional da NFS-e)".
Os códigos do item 99 foram criados para operações que têm IBS e CBS sem ter ISS. O mesmo item já recebeu códigos para locação de imóveis e de bens móveis, e o calendário de quando cada parte do novo layout entra em produção está no post sobre o cronograma do novo layout da NFS-e.
Quem precisa emitir a NFS-e de condomínio
O Ato Conjunto nº 4 fixa 1º de dezembro de 2026 como início da obrigatoriedade da NFS-e "na cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio".
As outras datas desse ato, por tipo de documento e de serviço, estão no post sobre o cronograma do IBS e CBS na nota fiscal.
O regulamento da CBS, o Decreto nº 12.955/2026, dá a base para isso. No art. 115, ele lista as situações em que a obrigação de emitir documento fiscal vale "inclusive", e o condomínio edilício aparece ao lado do nanoempreendedor e do transportador autônomo de carga, que também ficam fora da lista de contribuintes.
O mesmo decreto exige que o condomínio tenha CNPJ, mesmo que não tenha optado pelo regime regular.
A nota sai no CNPJ do condomínio. A administradora continua emitindo a nota do próprio serviço, a taxa de administração, que já existia e segue o cronograma dos serviços com ISS.
O condomínio passa a pagar IBS e CBS sobre a taxa?
Pela Lei Complementar nº 214/2025, o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS. A obrigação de emitir a nota é uma obrigação acessória, que documenta a cobrança, e o imposto depende do enquadramento do condomínio. São três situações:
- Condomínio que vive do rateio: continua fora do IBS e da CBS. A nota registra a cobrança, e nenhum tributo novo entra no boleto.
- Condomínio com receita relevante de terceiros: quando as taxas cobradas dos condôminos representam menos de 80% da receita total, ele paga IBS e CBS sobre as operações que faz com terceiros, como a cessão de espaço para antena ou para publicidade, e aproveita créditos na mesma proporção.
- Condomínio que optou pelo regime regular: o IBS e a CBS incidem "sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio dos seus condôminos e de terceiros". A opção vale por pelo menos 12 meses.
Atenção: a escolha pelo regime regular mexe no valor que os condôminos pagam e precisa ser analisada com o contador do condomínio. Pela descrição do código 99.05.01, as receitas que se encaixam em outro código da NFS-e, como a locação de um espaço do prédio a terceiros, vão no código da operação correspondente.
Como a NFS-e de condomínio é montada
A Nota Técnica 009 criou um grupo de campos só para condomínios. Ele foi desenhado em torno da cobrança feita a um condômino:
- Data de vencimento original, uma por nota.
- Cobranças, até 20 por nota, classificadas em seis tipos: condomínio ordinário, condomínio privativo, fundo de promoção e propaganda, impostos e taxas, fundo de reserva e outra cobrança.
- Detalhamento de cada cobrança, opcional, com 36 tipos que vão de água, gás e energia elétrica a IPTU, seguro, multa e taxa extra.
- Descontos, até 10 por nota, separados em condicionados e incondicionados.
O grupo com os dados do imóvel passa a ser obrigatório nessas notas, e o valor do serviço é calculado a partir das cobranças.
Um exemplo: o boleto de dezembro de um apartamento traz R$ 780,00 de taxa ordinária e R$ 78,00 de fundo de reserva, com desconto de R$ 39,00 para pagamento até o vencimento.
Na nota, isso vira duas cobranças, uma do tipo condomínio ordinário e outra do tipo fundo de reserva, e um desconto condicionado, porque ele depende de o condômino pagar em dia.
Com uma data de vencimento por nota e cobranças de um condômino, o desenho aponta para uma nota por boleto.
A LC 214 também prevê que o ato conjunto da Receita e do Comitê Gestor permita a emissão de documentos fiscais consolidados, para fins de simplificação. Vale acompanhar se essa possibilidade chega aos condomínios.
Onde a NFS-e de condomínio é emitida
A nota com o código 99.05.01 só pode ser emitida pelos emissores públicos nacionais: o Emissor Nacional, pela web, ou a API do ambiente nacional da NFS-e. A NT 009 aplica a esse código a mesma regra que a NT 007 definiu para os outros códigos do item 99, de emissão exclusiva pelo ambiente nacional.
Isso pesa para quem tem sistema próprio. Se o software da administradora emite hoje a nota da taxa de administração pelo sistema da prefeitura, essa integração não serve para a nota do condomínio.
É preciso uma integração com o ambiente nacional, e ela tem de dar conta do volume: uma administradora com 40 prédios de 120 unidades emite 4.800 notas por mês, se a emissão for uma nota por boleto.
O prazo de teste também é curto. Em comunicado de 29 de outubro, o Comitê Gestor da NFS-e informou que os ajustes da versão 1.01 da NT 009, onde está o código de condomínio, chegariam primeiro ao ambiente de testes, e que os releases 1 a 3 da nota técnica devem estar em produção em 1º de dezembro.
Para os códigos de locação, o mesmo comunicado diz que o emissor web terá entrada própria em data futura e que, por enquanto, o teste é só por API.
Locação entra na mesma data
O mesmo Ato Conjunto nº 4 marca 1º de dezembro de 2026 para a NFS-e "nas locações de bens móveis e nas locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis". Ficam de fora os serviços que já têm ISS, que seguem a data de 1º de outubro.
Os códigos são o 99.03.01 a 99.03.05, para locação, cessão onerosa, arrendamento, servidão e permissão de uso de imóveis, e o 99.04.01, para locação de bens móveis.
A lógica é parecida com a do condomínio: uma empresa que aluga máquinas, veículos ou equipamentos passa a emitir nota a cada cobrança do contrato. Para quem é do Simples Nacional, a obrigatoriedade começa em 1º de janeiro de 2027.
O que fazer até 1º de dezembro
- Confirmar o enquadramento de cada condomínio com o contador: se optou pelo regime regular e se tem receita de terceiros acima de 20% da receita total.
- Revisar o cadastro: CNPJ do condomínio, dados de cada unidade e de cada condômino.
- Mapear o boleto para o layout: quais cobranças viram condomínio ordinário, fundo de reserva ou outra cobrança, e quais descontos são condicionados.
- Garantir a integração com o ambiente nacional, pelo Emissor Nacional ou pela API.
- Acompanhar o portal da NFS-e e testar o código 99.05.01 assim que ele chegar ao ambiente de testes.
Emissão em lote sem refazer a integração a cada nota técnica
Para um software de gestão condominial, ou para a TI de uma administradora com sistema próprio, a NFS-e de condomínio junta duas tarefas: uma integração nova com o ambiente nacional e um volume de notas que cresce com a carteira. Cada nota técnica nova abre outra rodada de leitura, ajuste e teste.
Com a API da Spedy, o seu sistema envia os dados da cobrança e a Spedy cuida da comunicação com o ambiente nacional da NFS-e, incluindo a adequação a cada novo layout.
O seu time continua cuidando da regra de negócio do condomínio, e o acompanhamento das notas técnicas fica com a gente.
Perguntas frequentes sobre a NFS-e de condomínio
Quando o condomínio passa a emitir NFS-e?
A partir de 1º de dezembro de 2026, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, para as cobranças de taxas e demais valores condominiais e para as outras receitas do condomínio.
O condomínio vai pagar IBS e CBS sobre a taxa condominial?
A taxa condominial só passa a ter IBS e CBS se o condomínio optar pelo regime regular. Pela LC 214/2025, o condomínio edilício não é contribuinte desses tributos. Quando as taxas dos condôminos ficam abaixo de 80% da receita total, ele paga sobre as operações com terceiros, e a cota continua fora.
Quem emite a nota: o condomínio ou a administradora?
A nota das cobranças sai no CNPJ do condomínio. A administradora continua emitindo a nota do próprio serviço, a taxa de administração, que já existia.
Dá para emitir a NFS-e de condomínio pelo sistema da prefeitura?
O código 99.05.01 só pode ser emitido pelos emissores públicos nacionais, o Emissor Nacional ou a API do ambiente nacional da NFS-e. Os sistemas emissores das prefeituras ficam de fora.
Qual é o código da NFS-e de condomínio?
É o 99.05.01, Operações Condominiais, criado pela Nota Técnica 009, versão 1.01, para as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio edilício.
